by Eva Starmans, C2C ExpoLAB & Désirée Driesenaar, Blue Economy Expert

Het is inspirerend om te zien dat in de regio Venlo de gezonde gebouwen in opmars zijn. Het standskantoor, een basisschool, een hotel en verschillende andere gebouwen in de planning. In ons vorige artikel schreven we over de business case van gezonde gebouwen. Het blijft namelijk een sterke combinatie: een gezond gebouw is een gebouw waarin gezonde materialen zijn verwerkt en waarbij aandacht is voor binnenluchtkwaliteit, gezond klimaat, akoestiek, licht en look en feel. Ofwel, het is een gebouw waarin iedereen zich fijn voelt, daardoor productiever is en minder vaak ziek.

Al in tweede jaar zwarte cijfers

We krijgen vaak de vraag of dat veel kost, zo”™n gebouw. En daar wordt het interessant, want dat hoeft niet. Als gekeken wordt naar “˜Total Cost of Ownership”™ in plaats van alleen de investering aan de voorkant dan wordt er zelfs geld bespaard! Het vergt alleen samenvoegen van de geldpotten voor investering en onderhoud. En als we dan in plaats van terugverdientijd kijken naar kasstromen, cash flow, dan worden er in het concrete voorbeeld van het stadskantoor van Venlo al in het tweede jaar zwarte cijfers geschreven. Er blijft dus meer geld over om in andere projecten te steken. Winst op alle fronten! In dit artikel gaan we nog een flinke stap verder en nemen we materialen en gezondheid van medewerkers mee in de business case. Nog meer winst!

Figuur 1 Gemiddelde werkgeverslasten (Infographic: Bluehub op basis van WGBC)

Meer uitdagingen dan alleen energie

De tot nu toe veel gevoerde discussie rondom energie is belangrijk, maar het is niet de enige uitdaging die er is in de bouw- en renovatiewereld. En wij zijn er vooral ook voorstander van dat de moeite om energie te besparen niet ten koste gaat van de gezondheid in een gebouw. Als je kijkt naar de gemiddelde werkgeverslasten (zie figuur 1) dan zijn die als volgt verdeeld – bron World Green Building Council (WGBC):

  • 1% energielasten
  • 9% hypotheek, huur en andere gebouwkosten
  • 90% personeelskosten

De energiediscussie heeft ervoor gezorgd dat bij diverse gebouwen de focus is gelegd op het maximaal isoleren van een gebouw, zodat er zo min mogelijk energie wordt gebruikt. Er is echter een keerzijde. Het “˜sick building syndroom”™ is ontstaan, een ongezond binnenklimaat met slechte luchtkwaliteit waar de gebruiker van het gebouw (onbewust) hinder van ondervindt.

De juiste materialen en restwaarde

Daarom combineert een gezond gebouw meerdere focuspunten. Maakt dat het bouwproces ingewikkeld? Nee, dat hoeft helemaal niet. Het is een kwestie van mindset en de juiste vragen stellen. Tijdens het voortraject van het bouw- of renovatieproject wordt een schema gemaakt met duurzame thema”™s waarop een specifiek gebouw zich wil richten. Dit kunnen bijvoorbeeld luchtkwaliteit, waterzuivering en gezonde materialen zijn. Maar ook bijvoorbeeld het behoud van een uniek historisch karakter. Vervolgens worden per thema de mogelijke duurzame, gezonde maatregelen geïnventariseerd, keuzes gemaakt, leveranciers gezocht en aan iedereen vragen gesteld. Zijn er materialenpaspoorten aanwezig, zodat we precies weten welke materialen in een product zijn gebruikt en of deze gezond zijn? Kunnen we producten huren/leasen in plaats van kopen? Blijft er restwaarde over na afloop van de levensduur en kan de waarde hiervan vooraf worden gegarandeerd?

In de business case van het stadskantoor van Venlo is de restwaarde van materialen nu nog niet meegenomen. Op het interieur van dit gebouw is 18% restwaarde afgesproken, maar dit is dus nog niet meegenomen in de berekening van positieve cashflow in het tweede jaar. C2C ExpoLAB is samen met TNO nu een samenwerking aangegaan om een restwaardecalculator te ontwikkelen. Op deze manier ontstaat meer inzicht en kunnen deze opbrengsten ook worden meegenomen in de business case.

Personeelskosten versus energierekening

Het binnenklimaat, de installaties en toegepaste materialen hebben een invloed op het welzijn van de medewerkers in een gebouw. Bij een slecht binnenklimaat en gebruik van toxische stoffen (bijvoorbeeld in producten met formaldehyde) kan de productiviteit dalen en het ziekteverzuim stijgen door sick-building-syndroomklachten (zie de HBN factsheet voor meer informatie). Daardoor gaan de personeelskosten (de grootste werkgeverslast) stijgen. Al bij een stijging van 1,1% hogere personeelskosten, is de totale energierekening geëvenaard, iets waar we niet vaak bij stilstaan. Daarom is het alleen focussen op energiekosten niet slim. Soms vergeten we dat een gebouw een middel is voor de gebruiker en geen doel op zich. Het besparen op energie en materialen is daarom alleen handig als het niet ten koste gaat van het uiteindelijke doel: een productief bedrijf dat in dienst staat van het sociale kapitaal van de onderneming: de medewerkers. En om het breder te trekken: een gebouw is bedoeld als een prettige ruimte om optimaal in te kunnen werken, wonen, leren, etc. Laten we dat doel dan ook voorop zetten!

Stadskantoor Venlo als aanjager

De business case van het stadskantoor van Venlo is ontwikkeld in de jaren tussen de in Venlo gehouden Floriade in 2012 en de officiële opening van het gebouw in 2016. Voor die periode betekende dit innovatie en een enorme stap voorwaarts. De opgedane ervaringen in de jaren erna zorgen er nu voor dat de lat steeds hoger kan worden gelegd en de business case elke keer wordt uitgebreid. Als we constateren dat deze business case een interessante kleinere kasstroom (maandelijke lasten) vertoont, terwijl nog maar een klein onderdeel is meegenomen, dan is duidelijk dat er nog veel meer potentieel is. Wat gebeurt er als we de materialen als gebouwlasten en restwaarde zowel als de gezondheid en productiviteit van de medewerkers aan de business case toevoegen? Dan gaan we de echte besparingen zien! En die zullen aanzienlijk zijn!

Gedegen business case, investering en opbrengsten

De getallen van het World Green Building Counsil (zie figuur 1) en de business case van het stadskantoor Venlo heeft het Healthy Building Network geïnspireerd om een tool te ontwikkelen voor de berekening van circulaire, gezonde gebouwen. Tot op heden was nog niet onderbouwd wat gezond, duurzaam en circulair bouwen daadwerkelijk oplevert en welke extra investering aan de voorkant ervoor nodig is. Om deze vragen te beantwoorden en er, als eerste in Nederland, een gedegen businesscase onder te kunnen leggen, hebben C2C ExpoLAB en Hevo de handen ineengeslagen en een tool ontwikkeld.

Bereken zelf uw business case voor een gezond gebouw

Met deze tool kunnen ondernemers zelf twee generieke businesscases berekenen. Enerzijds kan een circulair en gezond gebouw vergeleken worden met een standaard gebouw (volgens bouwbesluit). Anderzijds kunnen (standaard)materialen en systemen vergeleken worden met duurzame materialen en systemen. De tool biedt de mogelijkheid om aan “˜knoppen te draaien”™ om de verschillende aspecten inzichtelijk te krijgen, zoals: water, energie, circulair materiaalgebruik alsook de omvang van gebouwen, de bouw- en exploitatiekosten en de productiviteit van de organisatie. In één oogopslag wordt duidelijk wat de invloed is van deze aspecten op de totale investering en exploitatiekosten, wat de terugverdientijd is en, nog belangrijker, wat de invloed op de kasstroom, cashflow is. Want zoals ervaring heeft geleerd van het stadskantoor Venlo, kan de terugverdientijd bijvoorbeeld 15 jaar zijn, maar kan na een jaar al een positieve kasstroom ontstaan, waardoor een organisatie meer geld over houdt.

De tool kan hier worden geopend.

Mochten er vragen zijn, aarzel dan niet ons via de community of contact te benaderen. Er zullen in de komende maanden ook workshops worden gehouden om de tool te begeleiden voor iedereen eenvoudig hanteerbaar te maken.

by Eva Starmans, C2C ExpoLAB & Désirée Driesenaar, Blue Economy Expert

De geur van hout in plaats van uitgassende lijm en verf. Een moderne uitstraling gecombineerd met plantenwanden om de lucht te zuiveren. Natuurlijke ventilatie voor een optimaal binnenklimaat. Het zijn zowat zaken die, naast de zonnepanelen, opvallen aan de gezonde gebouwen in de gemeente Venlo. Het Stadskantoor en basisschool de Zuidstroom leveren wereldwijd belangstelling op, maar ook de vraag: “Mooi duurzaam gebouw, maar wat zijn de extra kosten?” De circulaire en gezonde maatregelen worden wel gewaardeerd, maar meteen vertaald in extra kosten. Logisch vanuit een traditioneel duurzame bril, maar niet nodig! Gezonde gebouwen vergen een andere kijk op geldstromen.

Ervaringsdeskundigen

In de gemeente Venlo is al veel ervaring opgedaan met gezonde gebouwen die binnen budget blijven en het Healthy Building Network deelt die kennis graag. Ook is er een gratis toegankelijke business case tool ontwikkeld waar iedereen met interesse in een gezond gebouw zelf mee aan de slag kan. Dus waar beginnen we als we een gezond, circulair gebouw willen bouwen of renoveren en hoe ziet die andere kijk op geldstromen eruit?

De juiste vragen stellen

Elk project begint met het stellen van vragen en het nemen van besluiten nog voordat er een ontwerp is gemaakt of een steen is gemetseld. Wat zijn de belangrijke thema”™s voor dit specifieke gebouw? Is dat luchtkwaliteit, voldoende schoon water en gezonde materialen? Of hoort wellicht ook het behoud van een uniek historische karakter daarbij? De architect kan met deze thema”™s aan de slag voor het optimaal ontwerpen van het gebouw. Hij houdt dan rekening met bijvoorbeeld de ligging. Hoe vang ik optimaal zon? Of zorg ik juist voor optimaal schaduw? Hoe verhoudt het pand zich in zijn omgeving? De mogelijke gezonde maatregelen kunnen per thema worden bepaald en als volgende stap ontstaan er zo vragen voor leveranciers. Wat is het materialenpaspoort van jullie product? Bevat het toxische stoffen? Is er een restwaarde na afloop van de levensduur? Moeten we eigenaar worden van een product of kunnen we het voor de levensduur huren/leasen? Inclusief onderhoud? Het zijn vragen die in de bouw nog niet gewoon zijn, maar die over een aantal jaren niet meer weg te denken zijn uit een bouw- of renovatieproject!

Samenvoegen budget bouw en onderhoud

En hoe zit het dan met die kosten? Vaak is er een budget voor bouwkosten en een separaat budget voor het onderhoud. Dat is het eerste dat in gezonde, circulaire bouwprojecten anders gaat. In de industriële wereld geldt de bekende term: “˜Total Cost of Ownership”™, in plaats van simpelweg investering aan de voorkant. Dat is bij gezonde gebouwen ook een nuttige term. Kwaliteit kost in de regel meer investering aan de voorkant, maar dankzij de lange levensduur van een pand is deze investering eenvoudig terug te verdienen in de geldpot voor onderhoud en medewerkersgezondheid. Gezonde en circulaire producten (bijvoorbeeld producten met C2C-certificaat of een helder materialenpaspoort) zijn kwalitatief beter en bevatten geen giftige stoffen die de gezondheid negatief beïnvloeden. Ze zijn vaak eenvoudiger in onderhoud, vergen minder vervanging en hebben een restwaarde. Dus als de verzuiling in potten geld wordt afgeschaft, is de keuze voor kwalitatief betere en gezonde producten niet meer zo moeilijk. Het bouwteam voor een gezond gebouw kijkt dus naar het totale budget over de volledige levensduur. Onze ervaring leert dat dankzij het samenvoegen van de bouw- en onderhoudskosten, de investering in circulariteit en gezondheid niet meer kost, maar zelfs geld kan besparen.

Cash flow, kasstromen als eye-opener

Bij veel duurzame investeringen wordt gekeken naar de terugverdientijd. Een logische redenering voor particulieren die hun eigen geld in bijvoorbeeld zonnepanelen steken. Maar helaas is de terugverdientijd van een investering in een duurzame maatregel vaak langer dan de bestuursperiode van bijvoorbeeld een gemeentebestuur. Dus al snel valt dan de beslissing: niet doen. Zonde! Want bedrijven en organisaties hebben te maken met geleend geld en cash flows, kasstromen. En dat biedt een ander perspectief. We leggen het uit aan de hand van een werkelijk voorbeeld: de bouw van het gezonde Stadskantoor in Venlo. De business case die hiervoor is gemaakt (door BBN-adviseurs) samen met de gemeente Venlo was een eye-opener met grote positieve gevolgen voor de gerealiseerde investeringen in duurzaamheid (zie figuur 1). De business case is gemaakt voor het “˜extra”™ pakket van duurzame maatregelen. De totale terugverdientijd hiervan was 15 jaar en de gemeente Venlo vond dat te lang. Ze waren niet overtuigd van de noodzaak. Totdat ze deze business case zagen. Het college en de gemeenteraad gingen vervolgens unaniem akkoord met het volledige pakket aan maatregelen.

Figuur 1 business case stadskantoor Venlo (zomer 2016 opgeleverd). Deze business case is al tijdens de ontwerpfase opgesteld. (Bron: BBN-adviseurs)

Lagere jaarlasten vanaf tweede jaar

Wat is hier aan de hand? Enerzijds gaan de jaarlijkse kapitaallasten omhoog, omdat er een extra stukje hypotheek moet worden afgesloten voor de duurzame maatregelen. Dit zorgt voor hogere maandlasten. Anderzijds zorgen de duurzame investeringen voor lagere exploitatiekosten, denk aan minder energie- en waterkosten en lagere onderhoudskosten. In de situatie van het stadskantoor (zie figuur 2) compenseren de lagere exploitatiekosten de extra kapitaallasten. De totale kosten zijn al vanaf het tweede jaar lager dankzij de investering in het duurzaamheidspakket. In feite heeft de gemeente Venlo vanaf jaar 2 al meer geld te besteden dankzij een investering in duurzame kwaliteit!  Dat wil zeggen dat de gemeente Venlo vanaf het tweede jaar meer geld over heeft om te investeren en gebruiken in andere projecten. En omdat dit al vooraf was berekend, was het niet meer zo moeilijk om ja te zeggen tegen dit pakket duurzame en gezonde maatregelen. Pure winst op alle fronten dus: geld, gezondheid en duurzaamheid. In totaal bespaart de gemeente Venlo tijdens de totale exploitatie van het nieuwe stadskantoor (40 jaar) bijna 17 miljoen euro en heeft daarvoor 3,4 miljoen extra voor moeten investeren. Dat is een prima business case toch?

Figuur 2 Business case bekeken vanuit de kasstromen (Bron: BBN adviseurs & C2C ExpoLAB)

Gezondheidswinst

Er is zelfs nog meer winst zichtbaar als ook restwaarde van materialen en de gezondheid van de gebruikers van het gebouw worden meegenomen in de totale business case. We delen onze ervaringen en de tool waarmee iedereen zelf de winst van een gezond, circulair gebouw kan berekenen, in een aanvullende blog die volgende week vrijdag wordt gedeeld. En als er specifieke vragen zijn, beantwoorden wij die graag. Stel gerust vragen in de community of via de contactpagina.

Viersen, 13. August 2019

In Zusammenarbeit mit der HEVO B.V. hat das C2C ExpoLAB einen Business Case entwickelt, der lang- und kurzfristig Aufschluss über die finanziellen Effekte des zirkulären Bauens gibt. Dabei wurden bei der Erarbeitung Aspekte wie Materialien, Energie und Wasser sowie der Einfluss eines gesunden Raumklimas berücksichtigt. Dieser Business Case ist in den Niederlanden einzigartig und steht Ihnen ab sofort kostenlos zur weiteren Verwendung zur Verfügung.

Gesundes und zirkuläres Bauen zahlt sich aus

Nachhaltige Prinzipien sowie das Kreislaufprinzip werden immer öfter in bebauten Umgebungen angewendet. Allerdings war, bis zum heutige Tage, nicht ausreichend belegt, was gesundes und nachhaltiges Bauen nach dem Prinzip der Kreislaufwirtschaft leisten kann und welche zusätzlichen Investitionen hierfür erforderlich sind. Um diese Fragen beantworten und mithilfe eines Business Cases untermauern zu können, haben sich das C2C ExpoLAB und die HEVO B.V. dieser Sache gemeinsam angenommen.

In dem unter anderem durch das C2C-Prinzip inspirierten neuen Venloer Rathaus (Stadskantoor Venlo) wurden die harten Wertschöpfungsfaktoren von gesunden und nach dem Prinzip der Kreislaufwirtschaft erbauten Gebäuden, untersucht. Im Mittelpunkt dieser Studie standen die Rohstoffe Wasser und Energie. Die Untersuchung resultierte in einem Business Case für das Stadskantoor Venlo, der zeigt, dass über eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren einer Investition von 3,4 Millionen Euro Einsparungen von über 16,9 Millionen Euro gegenüberstehen.

Der Business Case berücksichtigt eine Amortisationszeit von 15 Jahren, zeigt aber bereits nach dem ersten Jahr einen positiven Cashflow. Konkret bedeutet das, dass die Gemeinde Venlo bereits nach einem Jahr durch die Investition in Maßnahmen, die dem Prinzip der Kreislaufwirtschaft folgen, Geld gespart hat.

Berechnen Sie Ihren eigenen Business Case für finanziell gesunde Gebäude

Ausgehend von den Ergebnissen der Studie wurde ein Tool entwickelt, mit dem Unternehmer selbst zwei generische Business Cases berechnen können. Einerseits kann ein gesundes und nach den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft gebautes Gebäude mit einem herkömmlichen Gebäude (entsprechend Baubeschluss) verglichen werden, andererseits können herkömmliche Materialien und Systeme mit nachhaltigen Materialien und Systemen verglichen werden. Das Tool bietet die Möglichkeit, Einstellungen vorzunehmen, um verschiedene Aspekte zu beleuchten, etwa: Wasser, Energie, zirkulären Materialverbrauch sowie den Umfang der Gebäude, den Bau als auch Betriebskosten und Produktivität des Unternehmens.

Gleichzeitig wird verdeutlicht, was der Einfluss dieser Aspekte auf die Gesamtinvestition und die Betriebskosten, die Amortisationszeit und ““ noch viel wichtiger ““ den Cashflow ist. Denn, wie uns die Erfahrung am Beispiel des Stadskantoors Venlo gelehrt hat, kann die Amortisationszeit etwa 15 Jahre betragen, aber es kann bereits nach einem Jahr ein positiver Cashflow entstehen, wodurch einem Unternehmen mehr Geld zur Verfügung steht

Gemeinsam mit dem Business Case stehen Ihnen diese ab sofort kostenlos und zur freien Verwendung unter folgendem Link zur Verfügung: https://healthybuildingnetwork.com/community/knowledge-base/business-case-tool-deutschland-2/

Erläuterung der Dokumente

Es wurden zwei Business Cases in Excel erstellt, welche zur kostenlosen Nutzung zur Verfügung stehen. Die PDF-Datei beinhaltet die Erklärung sowie die Grundlage für die Tools in Excel. Wir empfehlen Ihnen, sich zunächst hiermit vertraut zu machen, bevor Sie Eingaben im Business Case machen. Auch die Excel-Dateien stehen kostenlos zur Nutzung bereit. Indem Sie in den grünen Feldern Ihre Angaben machen, wird Ihr Gebäude beziehungsweise Produkt mit einem herkömmlichen Gebäude verglichen.

Sofern Sie Hilfe bei der Nutzung des Tools oder eine Beratung wünschen, steht Ihnen Frau Eva Starmans vom C2C ExpoLAB hierfür gerne zur Verfügung.

Kontakt

C2C ExpoLAB
Eva Starmans
Mobil +31 6 81 88 47 29
E-Mail [email protected]